Combien coûte la création d'une SCI en 2026 ?

Les frais incompressibles sont : annonce légale (191 € HT, arrêté du 19/11/2025), frais de greffe (63,54 €), déclaration des bénéficiaires effectifs (20,34 €), soit environ 313 € TTC. Ajoutez les statuts : 0 € (DIY), 200-400 € (plateforme), 1 500-2 500 € (notaire). sci-ai.app offre la création gratuite pour tout premier abonnement annuel.

Quel est le délai pour créer une SCI ?

Comptez 2 à 4 semaines. La rédaction des statuts prend 1-7 jours, l'annonce légale 24-48h, et le Kbis arrive en 3-7 jours ouvrés (72h à Paris, jusqu'à 2 semaines en province, 8 semaines en Alsace-Moselle).

Faut-il un notaire pour créer une SCI ?

Non, sauf si un bien immobilier est apporté au capital (apport en nature). Pour un apport en numéraire, les statuts sous seing privé suffisent.

Quel capital social choisir pour une SCI ?

Pas de minimum légal (1 € possible). En pratique : 1 000-10 000 € pour une SCI qui emprunte. Le capital variable (art. L231-1 Code de commerce) offre plus de souplesse pour les entrées/sorties d'associés.

Peut-on créer une SCI seul ?

Non. Une SCI nécessite minimum 2 associés. Il n'existe pas de SCI unipersonnelle. Si la SCI se retrouve avec un seul associé, elle a 1 an pour régulariser sous peine de dissolution.

SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir à la création ?

IR (défaut) : transparente, loyers imposés à la TMI + 17,2 % PS, plus-values avec abattements. IS (option) : 15 % jusqu'à 42 500 €, amortissement possible, mais plus-value sur VNC sans abattement. Option IS révocable 5 ans puis irrévocable.

Quels documents pour créer une SCI ?

Statuts signés, attestation annonce légale, déclaration bénéficiaires effectifs, pièce d'identité de chaque associé/gérant, justificatif du siège social, formulaire M0 (en ligne sur le Guichet Unique).

Un compte bancaire pro est-il obligatoire pour une SCI ?

Un compte dédié est obligatoire, mais pas nécessairement professionnel. En pratique, la plupart des banques exigent un compte pro pour une personne morale.

Faut-il un commissaire aux apports pour une SCI ?

Non, jamais. Contrairement aux SARL/SAS (seuil 30 000 €), le commissaire aux apports n'est jamais obligatoire en SCI. Les associés évaluent librement les apports sous leur responsabilité solidaire pendant 5 ans.

Quelles obligations après la création d'une SCI ?

Ouvrir un compte dédié, déclarer la CFE (formulaire 1447-C-SD avant le 31/12), souscrire les assurances, mettre en place la comptabilité, et organiser la 1re AG dans les 6 mois suivant la clôture du 1er exercice.

Peut-on créer une SCI en ligne ?

Oui. L'immatriculation se fait obligatoirement en ligne sur le Guichet Unique (formalites.entreprises.gouv.fr) depuis janvier 2023. sci-ai.app propose la création gratuite avec tout premier abonnement.

Combien de temps pour recevoir le Kbis ?

3-7 jours ouvrés après dépôt du dossier complet. Environ 72h au greffe de Paris, 1-2 semaines en province, jusqu'à 8 semaines en Alsace-Moselle. Tout dossier incomplet remet le compteur à zéro.

Créer une SCI en 2026 : Guide Complet — Étapes, Coûts et Formalités

Créer une SCI est plus simple et moins cher qu'on ne le pense : à partir de 313 € et en 2 à 4 semaines, votre société est immatriculée et prête à acheter, détenir ou gérer un patrimoine immobilier. Encore faut-il ne pas se tromper sur les choix structurants — régime fiscal, capital, statuts — car certains sont irréversibles.

Ce guide détaille les 7 étapes de la création, les coûts réels en 2026 vérifiés contre les sources officielles, les documents nécessaires et les erreurs à éviter. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Pour les fondamentaux (IS vs IR, amortissements, TVA, transmission), consultez notre Guide Ultime SCI 2026.

Sommaire

Avant de créer : les choix structurants
Les 7 étapes de la création
Rédiger les statuts : clauses obligatoires et stratégiques
Capital social : montant, apports et capital variable
Coûts de création : 4 scénarios chiffrés
Délais réels et timeline visuelle
Obligations post-création
Les erreurs fréquentes à la création
Combien coûte une SCI par an ?

1. Avant de créer : les choix structurants

Avant de lancer les formalités, 4 décisions doivent être prises. Elles conditionneront toute la vie de votre SCI.

Combien d'associés ?

Minimum 2 associés — personnes physiques ou morales. Il n'existe pas de SCI unipersonnelle. Les associés peuvent être de la même famille (SCI familiale), un couple, des amis ou des partenaires d'investissement.

Quel régime fiscal : IR ou IS ?

C'est le choix le plus important et il doit être fait dès la création :

IR (défaut) : les loyers remontent dans la déclaration personnelle de chaque associé. Simple, imposé à la TMI + 17,2 % PS
IS (option) : la SCI paie l'impôt (15 % ≤ 42 500 €, 25 % au-delà). Amortissement possible. Révocable 5 ans, puis irrévocable

Pour une analyse complète, consultez le chapitre IS vs IR.

Quel capital social ?

Pas de minimum légal — voir chapitre 4.

Qui sera gérant ?

Le gérant est le représentant légal. Il peut être un associé (cas le plus fréquent) ou un tiers. Plusieurs co-gérants sont possibles. Un mineur non émancipé ne peut pas être gérant.

Checklist : les documents à préparer avant de démarrer

Rassemblez tout avant de lancer les formalités. Un document manquant = dossier rejeté par le greffe = retour à la case départ.

Pour chaque associé

Pièce d'identité en cours de validité (CNI ou passeport) — copie recto/verso en PDF

Justificatif de domicile de moins de 3 mois — facture EDF, eau, internet ou avis d'imposition (pas de facture mobile)

Pour le gérant (en plus)

Déclaration de non-condamnation et de filiation — datée et signée du jour, générée automatiquement par le Guichet Unique

Pour le siège social

Justificatif de jouissance du local — au choix : attestation du propriétaire/locataire hébergeant, bail, contrat de domiciliation, ou titre de propriété

Documents de la société

Statuts signés par tous les associés — PDF (signature manuscrite scannée ou électronique)

Attestation de dépôt des fonds — émise par la banque, au nom de « SCI [nom] en formation »

Attestation de parution de l'annonce légale — émise par le JAL/SPEL (pas le bon de commande !)

Si apport immobilier

Acte notarié d'apport — obligatoire pour tout apport en nature immobilier

Les 3 pièges les plus fréquents : 1) CNI « expirée » même avec l'extension de 5 ans — certains greffes la refusent, privilégiez le passeport. 2) Attestation de dépôt au nom du gérant au lieu de « SCI en formation ». 3) Justificatif de domicile de plus de 3 mois — tout est rejeté.

2. Les 7 étapes de la création d'une SCI

Rédiger les statuts

1-7 jours

Le document fondateur. Il définit objet social, capital, répartition des parts, pouvoirs du gérant, conditions de cession. Acte notarié obligatoire uniquement si un bien immobilier est apporté au capital.

Constituer le capital social

1-3 jours

Apports en numéraire (virement sur compte bloqué) ou en nature (bien immobilier, acte notarié). Fonds débloqués après immatriculation.

Publier l'annonce légale

24-48h

Avis de constitution dans un JAL ou SPEL habilité dans le département du siège. Contenu : dénomination, forme, capital, siège, objet, durée, gérant(s), conditions de cession. Coût : 191 € HT.

Déposer sur le Guichet Unique

30 min-1h

Depuis le 1er janvier 2023, tout passe par formalites.entreprises.gouv.fr (INPI). Déposer : statuts signés, attestation de parution, pièces d'identité, justificatif siège. Formulaire M0 rempli en ligne.

Déclarer les bénéficiaires effectifs

Simultané

Personnes physiques détenant > 25 % du capital. Intégré au Guichet Unique. Coût : 20,34 €. Sanctions : 7 500 € (personne physique), 37 500 € (personne morale). Radiation d'office possible depuis juin 2025.

Recevoir le Kbis

3-14 jours

Le greffe traite le dossier et délivre le Kbis (carte d'identité de la SCI + numéro SIREN). Délai : 72h (Paris) à 2 semaines (province). Alsace-Moselle : jusqu'à 8 semaines.

Ouvrir le compte bancaire

1-5 jours

Compte dédié obligatoire. Débloquer les fonds. Souscrire les assurances. Déposer la déclaration CFE (1447-C-SD) avant le 31 décembre. Mettre en place la comptabilité.

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Pour tout abonnement annuel (à partir de 229 €/an), la création de votre SCI est entièrement offerte : statuts personnalisés, annonce légale, dépôt au Guichet Unique. Vous ne payez que les débours légaux (≈ 313 € incompressibles).

Sans abonnement ? La création seule est à 82,80 € TTC (69 € HT) — un tarif parmi les plus bas du marché.

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3. Rédiger les statuts : clauses obligatoires et stratégiques

Les statuts sont le « contrat de société ». Concrètement : c'est le document qui dit qui possède quoi, qui décide de quoi, et ce qui se passe quand quelqu'un veut partir ou quand un associé décède.

Les 8 mentions obligatoires (art. 1835 Code civil)

Forme : « Société Civile Immobilière »
Objet social : acquisition, gestion, administration de biens immobiliers
Dénomination sociale : le nom de la SCI (libre, suivi de « SCI »)
Siège social : adresse administrative (peut être le domicile du gérant)
Capital social : montant, nature des apports, répartition des parts
Durée : 99 ans maximum (prorogeable)
Apports de chaque associé : description détaillée
Modalités de fonctionnement : gérance, assemblées, prises de décisions

Les clauses stratégiques (facultatives mais essentielles)

Clause d'agrément : oblige à obtenir l'accord des autres associés en cas de cession
Clause de préemption : droit de rachat prioritaire pour les associés
Limitation des pouvoirs du gérant : emprunt, vente, travaux > X € soumis au vote
Capital variable : augmentation/réduction sans formalités dans une fourchette prédéfinie
Clause successorale : sort des parts en cas de décès

Attention aux clauses léonines : une clause attribuant la totalité des bénéfices ou des pertes à un seul associé est nulle (art. 1844-1 Code civil). Les répartitions inégales sont autorisées, mais aucun associé ne peut être totalement exclu.

4. Capital social : montant, apports et capital variable

Quel montant choisir ?

Pas de minimum légal — 1 € suffit juridiquement. Mais :

1-100 € : symbolique, signal négatif pour les banques
1 000-10 000 € : fourchette courante pour une SCI qui emprunte
Valeur du bien : si apport immobilier (acte notarié obligatoire ; apport pur et simple à l'IR exonéré de droits, mais 5 % sur la part onéreuse en cas de reprise de dette)

Apport en numéraire vs apport en nature

Critère	Numéraire	Nature (immobilier)
Procédure	Virement sur compte bloqué	Acte notarié obligatoire
Coût	Gratuit	Notaire obligatoire. Apport pur et simple à l'IR : exonéré (art. 810 bis CGI). Apport avec reprise de dette : droits de 5 % sur la part onéreuse
Commissaire aux apports	Non	Non (jamais obligatoire en SCI)
Évaluation	Montant = valeur	Libre, responsabilité solidaire 5 ans

Capital fixe vs capital variable

Le capital variable (art. L231-1 Code de commerce) : les statuts définissent un plancher et un plafond. Toute variation dans cette fourchette ne nécessite aucune formalité. Idéal pour les SCI avec entrées/sorties d'associés.

5. Coûts détaillés de création en 2026

Poste	Montant 2026	Source
Annonce légale	191 € HT (229,20 € TTC)	Arrêté 19/11/2025
Frais de greffe	63,54 €	service-public.gouv.fr
Bénéficiaires effectifs	20,34 €	service-public.gouv.fr
Total incompressible	≈ 313 € TTC
Statuts — plateforme	200-400 €
Statuts — notaire	1 500-2 500 €
Apport immobilier	Frais notaire. Exonéré si apport pur et simple à l'IR (art. 810 bis CGI). 5 % sur la part onéreuse si reprise de dette	Art. 810 bis / 683 CGI

3 scénarios concrets : combien ça coûte vraiment ?

Pour rendre les chiffres concrets, suivons le même projet — une SCI entre deux associés (couple, 50/50), capital de 5 000 €, pour acheter un T3 à louer — dans 3 scénarios de création différents.

Scénario 1 : Tout faire soi-même (DIY)

Pour les associés à l'aise avec le juridique

Rédaction des statuts	0 € (modèle en ligne)
Annonce légale	229,20 € TTC
Frais de greffe	63,54 €
Bénéficiaires effectifs	20,34 €
Dépôt capital (banque en ligne)	0-100 €
Total	313 à 413 €

2-4 semaines Risque : statuts mal rédigés

Recommandé

Scénario 2 : SCI AI — Création + comptabilité

Création offerte avec abonnement annuel, ou 82,80 € TTC seul

Statuts personnalisés + formalités	150-300 € 0 € *
Annonce légale	229,20 € TTC
Frais de greffe + bénéficiaires	83,88 €
Comptabilité + liasse fiscale incluse	Inclus dans l'abonnement
Total (débours légaux seuls)	≈ 313 € *

* Création offerte pour tout abonnement annuel (à partir de 229 €/an). Sans abonnement : 82,80 € TTC (69 € HT) + débours.

1-3 semaines Statuts + comptabilité dès jour 1

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Scénario 3 : Autre plateforme juridique en ligne

LegalPlace, LegalStart, Captain Contrat...

Pack création (statuts + formalités)	150-300 €
Annonce légale	229,20 € TTC
Frais de greffe + bénéficiaires	83,88 €
Dépôt capital	0-70 €
Total	460 à 680 €

1-3 semaines Statuts fiables, formalités gérées

Scénario 3 : Notaire

Obligatoire si apport immobilier — recommandé pour les montages complexes

Honoraires notaire (statuts + conseil)	1 500-2 500 €
Annonce légale	229,20 € TTC
Frais de greffe + bénéficiaires	83,88 €
Dépôt capital	0 €
Si apport immeuble 200 000 € (pur et simple IR)	0 € de droits (art. 810 bis CGI)
Si apport immeuble avec reprise dette 150 000 €	7 500 € (5 % × 150 000 €)
Total (sans apport immobilier)	1 810 à 2 810 €

3-6 semaines Sécurité juridique maximale

Critère	DIY	SCI AI	Plateforme	Notaire
Coût création	0 €	0 € * ou 82,80 € TTC	150-300 €	1 500-2 500 €
+ Débours légaux	≈ 313 €	≈ 313 €	≈ 313 €	≈ 313 €
Total	313 €	313 € * ou 396 €	460-680 €	1 810-2 810 €
Délai	2-4 sem.	1-3 sem.	1-3 sem.	3-6 sem.
Sécurité juridique	Faible	Bonne	Bonne	Maximale
Comptabilité incluse	Non	Oui (liasse + FEC)	Non	Non
Apport immobilier	Non	Non	Non	Oui
Idéal pour	Budget serré	Création + gestion dès J1	Création seule	Montage complexe

* 0 € de frais de création pour tout abonnement annuel SCI AI (à partir de 229 €/an). Sans abonnement : 82,80 € TTC (69 € HT).

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Avec un abonnement annuel SCI AI, vous obtenez :

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Comptabilité SCI automatisée (IR ou IS)
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FEC conforme + synchronisation bancaire

Résultat : vous ne payez que les 313 € de débours légaux. Tout le reste est inclus.

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6. Délais réels et timeline

Étape	DIY	Plateforme	Notaire
Statuts	3-7 jours	1-3 jours	1-4 semaines
Annonce légale	24-48h	24h	24-48h
Guichet Unique	1h	Inclus	Inclus
Kbis	3-14 jours	3-14 jours	3-14 jours
Total	2-4 sem.	1-3 sem.	3-6 sem.

Timeline visuelle : de l'idée au Kbis

J0 Décision et préparation

Choix des associés, du régime fiscal (IR/IS), du capital, du gérant. Rassembler les pièces : CNI, justificatif siège, RIB.

J1-J7 Rédaction des statuts

DIY : 3-7 jours de recherche et rédaction. Plateforme : 1-3 jours (questionnaire en ligne). Notaire : 1-4 semaines (rdv + relecture).

J7-J8 Signature des statuts + dépôt du capital

Tous les associés signent (physiquement ou électroniquement). Virement du capital sur le compte bloqué. Obtention de l'attestation de dépôt.

J8-J9 Publication de l'annonce légale

En ligne en 5 min sur un SPEL habilité. Attestation de parution reçue sous 24-48h. Coût : 229,20 € TTC.

J9-J10 Dépôt sur le Guichet Unique INPI

formalites.entreprises.gouv.fr : upload des statuts signés, attestation parution, pièces d'identité, justificatif siège. Formulaire M0 rempli en ligne (30 min-1h).

J10-J14 Traitement par le greffe

Le greffier vérifie la conformité. Demande de complément possible (remet le compteur à zéro). Paris : ~72h. Province : 1-2 semaines. Alsace-Moselle : jusqu'à 8 semaines.

J14-J21 Réception du Kbis + numéro SIREN

Kbis envoyé par voie électronique. La SCI existe juridiquement. Déblocage des fonds. Ouverture du compte bancaire définitif.

J21+ Obligations post-création

Déclaration CFE (avant le 31/12), option IS (si souhaitée, avant fin du 3e mois), mise en place de la comptabilité, souscription assurances.

Le piège n°1 des délais : un dossier incomplet au Guichet Unique remet le compteur à zéro. Le greffe demande un complément, vous corrigez, et le traitement reprend de zéro. Vérifiez 3 fois vos pièces avant de soumettre : statuts signés par tous, attestation de parution (pas le bon de commande), CNI en cours de validité, justificatif de siège de moins de 3 mois.

7. Premières obligations après la création

Checklist post-création

Ouvrir le compte bancaire dédié et débloquer les fonds

Déclarer la CFE (formulaire 1447-C-SD) avant le 31/12 — exonérée la 1re année

Opter pour l'IS si souhaité : avant fin du 3e mois de l'exercice (notification SIE)

Souscrire les assurances : PNO (obligatoire en copropriété), emprunteur, dommages-ouvrage

Mettre en place la comptabilité avec sci-ai.app

Tenir un registre des assemblées et convoquer la 1re AG dans les 6 mois après clôture

8. Les erreurs fréquentes à la création

1. Pas de clause d'agrément dans les statuts

Sans clause, un associé peut vendre ses parts à n'importe qui. En cas de décès, les héritiers deviennent associés automatiquement. Solution : toujours inclure agrément + préemption.

2. Capital trop faible ou trop élevé

1 € = signal négatif pour les banques. Apporter 100 % de la valeur du bien avec reprise de dette = droits de 5 % sur la part onéreuse. Solution : 1 000-10 000 € et financer par emprunt SCI.

3. Commissaire aux apports « obligatoire » (faux)

Le seuil de 30 000 € concerne les SARL (et en SAS, il est obligatoire pour tout apport en nature). En SCI, aucune obligation. En SCI, le commissaire n'est jamais obligatoire. Ne payez pas 800-3 000 € pour rien.

4. Choisir l'IS sans simuler la revente

L'IS réduit l'impôt courant mais explose la plus-value à la revente (VNC après amortissements). Solution : simuler le scénario complet.

5. Oublier la déclaration CFE

Le formulaire 1447-C-SD doit être déposé avant le 31/12 de l'année de création, même si vous êtes exonéré. L'oubli = imposition d'office majorée.

6. Objet social trop restreint

« Gestion du bien au 12 rue X » bloque toute évolution. Solution : « acquisition, gestion, administration et location de tous biens immobiliers ».

Ce que coûte vraiment une erreur de statuts

Cas réel : Pierre et Marie, SCI créée en DIY en 2024

Pierre et Marie créent une SCI 50/50 avec des statuts trouvés en ligne. Coût de création : 313 €. Économie apparente : ~500 € vs une plateforme.

Problèmes découverts 2 ans plus tard :

Pas de clause d'agrément → Pierre divorce. Son ex-épouse récupère ses parts dans le partage. Marie se retrouve associée avec l'ex de Pierre. Aucun recours possible.

Objet social trop restreint (« gestion du bien au 15 rue des Lilas ») → Impossible d'acheter un 2e bien sans modifier les statuts : 450 € de frais (AG extraordinaire + publication + greffe).

Pas de clause sur les pouvoirs du gérant → Pierre (gérant) signe un emprunt de 300 000 € sans l'accord de Marie. La SCI est engagée.

Coût total des corrections :

Avocat pour rédiger de nouveaux statuts	1 800 €
Publication modification (JAL)	149 €
Frais de greffe modification	192 €
Total « réparation »	2 141 €

Soit 4× plus cher que s'ils avaient pris une plateforme ou un notaire dès le départ. Sans compter le stress et les 3 mois de procédure.

La leçon : les 200-500 € d'économie en créant soi-même ses statuts peuvent coûter 2 000 à 5 000 € en corrections quelques années plus tard. Les clauses stratégiques (agrément, préemption, pouvoirs du gérant, objet social large) sont invisibles au moment de la création mais essentielles quand un problème survient.

9. Combien coûte une SCI par an ? (après la création)

La question que tout le monde oublie de poser avant de créer. Voici les coûts récurrents réels d'une SCI, poste par poste.

Poste	SCI IR	SCI IS	Obligatoire ?
CFE	200-1 500 €	200-1 500 €	Oui
Comptabilité + liasse fiscale	500-1 500 € (EC) ou 229 €/an (SCI AI)	1 200-3 500 € (EC) ou 229 €/an (SCI AI)	Oui (compta obligatoire en IS)
Assurance PNO (par bien)	100-200 €	100-200 €	Oui (copropriété)
Compte bancaire dédié	0-300 €	0-300 €	Oui (compte dédié)
AG annuelle (si rédigée par un pro)	0-300 €	0-300 €	AG oui, pro non
Total annuel estimé	800-3 800 €	1 500-5 800 €

3 scénarios de coûts annuels

Scénario économique : SCI IR + SCI AI

CFE (cotisation minimum, petite commune)	250 €
Comptabilité + liasse 2072 (SCI AI Autonomie)	229 €
Assurance PNO (1 appartement)	120 €
Compte bancaire (banque en ligne)	100 €
AG annuelle (rédigée soi-même)	0 €
Total annuel	699 €/an

Scénario intermédiaire : SCI IS + SCI AI Expert

CFE (ville moyenne)	500 €
Comptabilité + liasse 2033 + FEC (SCI AI Expert)	349 €
Assurance PNO (1 appartement)	150 €
Compte bancaire pro	200 €
AG annuelle (rédigée soi-même)	0 €
Total annuel	1 199 €/an

Scénario expert-comptable classique : SCI IS

CFE (grande ville)	800 €
Expert-comptable (compta + liasse + AG)	2 500 €
Assurance PNO (2 biens)	280 €
Compte bancaire pro	350 €
Total annuel	3 930 €/an

L'économie SCI AI vs expert-comptable classique

Sur le poste comptabilité seul : 229-349 €/an (SCI AI) vs 1 500-3 500 €/an (expert-comptable). Soit une économie de 1 150 à 3 150 € par an, pour les mêmes livrables : liasse fiscale, FEC, télétransmission EDI, bilan, compte de résultat.

Sur 10 ans, c'est 11 500 à 31 500 € d'économies.

Comparer les offres SCI AI

Attention : La taxe foncière n'est PAS un coût de gestion de la SCI — c'est un coût lié au bien immobilier, identique que vous déteniez en SCI ou en nom propre. Elle est déductible dans les deux régimes, mais ne fait pas partie des frais de structure.

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