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Sécurité & données Confidentialité totale. Données chiffrées, hébergées en France
Amortissements & Assets
Gestion & Fiscalité
Documents & Conformité

Capital & Parts sociales

Associés

Immobilier & Patrimoine

Création SCI Prix compétitif

Statuts rédigés, KBIS obtenu, garantie anti-rejet jusqu'à l'immatriculation complète.

Gratuit avec abonnement annuel ou 69€ HT

Assemblées & décisions

AG Annuelle (AGOA) Avr. 2026
AG Extraordinaire (AGE) 2026
Décision de gérance 2026

Gérance

Nomination gérant 2026
Révocation gérant 2026
Démission gérant 2026
Co-gérance 2026
Pouvoirs du gérant 2026

Modifications statutaires

Siège social 2026
Dénomination sociale 2026
Objet social 2026
Prolongation de durée 2026
Régime fiscal (IR → IS) 2026
Tarifs
Multi-biens illimité
Une gestion scalable de votre patrimoine, sans aucune limite technique.
"Que vous possédiez un seul studio ou un parc de 25 biens, sci-ai.app s'adapte à votre croissance en garantissant une segmentation comptable irréprochable."

Offre Autonomie

229 € /an

Tarif fixe, quel que soit le nombre de biens gérés.

Offre Expert

349 € + 108 €/bien

Accompagnement complet pour tout votre parc immobilier.

Segmentation et conformité légale

Chaque bien et chaque amortissement sont isolés dans votre liasse fiscale, comme l'exige la loi, pour une transparence totale.

Anticipation de la revente

Extrayez instantanément les amortissements excédentaires d'un logement précis lors d'une vente. Évitez ainsi tout "détricotage" fiscal complexe dans 10 ou 15 ans.

Gestion centralisée

Un seul espace pour piloter 1, 10 ou 25 appartements avec la même simplicité de navigation.
Amortissement automatique
Un algorithme basé sur des données réelles pour une décomposition juste.
"Notre algorithme a été construit à partir de factures réelles de construction et de prix de revient constatés sur le marché. Résultat : une décomposition par composants adaptée à chaque typologie de bien (appartement, maison, etc.)."

Données réelles

Basé sur des factures de construction et prix de revient du marché.

Typologie adaptée

Le gros œuvre d'un appartement n'a pas le même poids que celui d'une maison.

Ce que le logiciel traite :

  • Décomposition par composants calibrée selon la typologie du bien (appartement, maison, etc.).
  • Ratios issus de données tangibles : factures de construction, prix de revient réels.
  • Amortissement par composants (Gros œuvre, Toiture, Électricité, Plomberie...).
  • Répartition entre bâti et terrain juste grâce à la méthode de calcul automatique du terrain.
  • Génération d'un tableau synthétique conforme pour votre liasse fiscale.
Durée d'amortissement automatique
Détermination intelligente et fiscale des durées d'amortissement.
"La durée d'amortissement ne se choisit pas au hasard : elle doit refléter la réalité physique du bien et l'état de la construction au moment de la mise en location."

Immobilier Neuf

Données constructeurs

Application des durées d'usage préconisées par l'administration fiscale.

Immobilier Ancien

Calcul algorithmique

Ajustement précis en fonction de l'âge réel du bâtiment, de sa composition et de ses rénovations passées.

Gestion des rénovations

Que votre rénovation soit totale ou partielle, le logiciel ajuste dynamiquement le plan d'amortissement pour chaque composant concerné.

Sécurisation Fiscale

Chaque durée retenue est justifiée par une méthode mathématique vérifiable, garantissant un dossier solide en cas de contrôle.
Régimes IR et IS en SCI
Le logiciel s'adapte automatiquement à votre régime fiscal.
"Le régime fiscal de votre SCI détermine entièrement les obligations déclaratives, la logique comptable et la pression fiscale sur vos revenus immobiliers."

SCI IR — Formulaire 2072

La SCI est transparente : revenus fonciers nets déclarés via la 2072 et imposés directement entre les mains de chaque associé au prorata de ses parts.

SCI IS — Liasse 2065 + 2033

La SCI est opaque : déclaration 2065 avec bilan et compte de résultat (2033 A à G), amortissement des immeubles, IS sur bénéfice net.

Adaptation automatique des formulaires

Le logiciel génère les formulaires correspondants à votre régime : 2072-S ou 2072-C pour l'IR, 2065 et tableaux 2033 A à G pour l'IS. Les rubriques non applicables sont masquées.

Différences comptables fondamentales

À l'IR, comptabilité simplifiée sans amortissement des immeubles. À l'IS, comptabilité d'engagement complète obligatoire selon le Plan Comptable Général, avec amortissement par composants.
Usufruit & Démembrement
Une expertise unique pour les montages en démembrement de propriété.
"Que vous soyez usufruitier par succession ou par donation, sci-ai.app automatise les calculs spécifiques indispensables pour garantir la validité de votre amortissement auprès du fisc."

Valorisation selon l'âge

Nous calculons automatiquement la valeur amortissable de votre usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la mise en location.

Durée de vie (Tables INSEE)

Contrairement à un bien classique, la durée d'amortissement de l'usufruit est indexée sur votre espérance de vie statistique d'après les tables de mortalité de l'INSEE.

Conformité totale

Cette méthode technique complexe est parfaitement gérée par notre logiciel pour produire des liasses fiscales 100% conformes.

Note importante

Seul l'usufruitier est concerné par ce module, car lui seul possède le droit de percevoir les revenus locatifs. Le nu-propriétaire ne peut pas louer le logement et n'est donc pas éligible à ce dispositif.

Estimation Valeur Terrain
Un module intelligent pour sécuriser votre base amortissable.
"La valeur du terrain n'étant pas amortissable, son évaluation est le point n°1 contrôlé par le fisc. Notre logiciel automatise cette étape avec une rigueur mathématique."

Méthode Forfaitaire

Grandes métropoles

Calcul basé sur les usages comptables admis dans les zones denses sans foncier constructible.

Méthode au Réel

API & Partenaires

Évaluation précise via des comparatifs de terrains constructibles équivalents.

Monopropriété & Copropriété

Traitement mathématique et tangible adapté à chaque structure juridique pour une précision accrue.

Sécurité Fiscale

Répondez sereinement à toute demande de l'administration grâce à une méthode logique et documentée.

Inclus toutes offres

Ce module de sécurisation est accessible sans surcoût en offre Autonomie comme en offre **Expert Comptable**.

Frais administratifs (Notaire/Agence)
Arbitrage stratégique entre Amortissement et Charge.
"Les frais d'acquisition (notaire, agence, charges acquéreur) représentent un levier fiscal majeur dès la première année d'exploitation de votre bien."

Offre Autonomie

Liberté totale : choisissez de passer ces frais en charge immédiate (pour créer un déficit) ou en amortissement (pour étaler l'avantage).

Offre Expert-Comptable

L'expert analyse votre situation globale pour valider l'option la plus rentable sur le long terme.

Permanence des méthodes

Important : Une fois le choix appliqué pour votre premier bien, la réglementation impose de conserver la même méthode pour tous vos actifs suivants. Notre logiciel gère cette cohérence automatiquement.

Conseil Fiscal

Le passage en charge immédiate efface l'impôt dès la 1ère année, mais un déficit n'est reportable que 10 ans. Si vos amortissements annulent déjà votre résultat, préférez l'amortissement des frais : ils basculeront en amortissements excédentaires, reportables sans aucune limite de temps.

Liasse fiscale complète (PDF)
Générez vos documents officiels en un clic.

Formulaires 2065 & 2033

Inclut toutes les annexes obligatoires (A, B, C, D, E).

Documents générés :

  • Formulaire 2065 (Déclaration IS)
  • Bilan simplifié (2033-A)
  • Compte de résultat (2033-B)
  • Amortissements (2033-C)
  • Relevé de provisions
  • Valeur ajoutée (2033-E)
Télétransmission EDI directe
Envoyez votre déclaration aux impôts sans quitter le logiciel.
"Vos liasses fiscales sont transférées aux impôts par EDI (Échange de Données Informatisé), le format officiel attendu par l'administration."

Suivi en temps réel

Grâce à notre partenaire tiers certifié, suivez l'acheminement de votre déclaration en direct jusqu'à sa validation par le fisc.

Confirmation automatique

Une fois votre liasse acceptée, vous recevez instantanément par mail votre attestation de dépôt officielle.

Tiers de confiance

L'utilisation du protocole EDI-TDFC garantit la sécurité et l'irréversibilité de l'envoi, remplaçant avantageusement la saisie manuelle sur impots.gouv.fr.

Aide à la déclaration IR (2042)
Ne faites aucune erreur sur votre déclaration personnelle.
"Une fois que votre liasse fiscale a été acceptée par les impôts, vous accédez à un guide PDF d'aide automatique pour finaliser votre déclaration personnelle."

Guide PDF Automatique

Téléchargez un document clair vous expliquant simplement comment reporter vos revenus et résultats SCI dans votre déclaration d'impôt.

Autonomie & Sérénité

Réalisez votre déclaration personnelle 2044 (revenus fonciers) en toute simplicité et avec la certitude d'être parfaitement conforme aux attentes fiscales.

Simple & Efficace

Le logiciel traduit vos données comptables complexes en instructions de saisie case par case pour votre espace impots.gouv.fr.

Comptes courants d'associés
Suivi précis des apports et remboursements par associé.
"Le suivi rigoureux des comptes courants d'associés est la clé d'une répartition équitable et d'une comptabilité SCI conforme."

Apports & remboursements

Chaque apport en compte courant finance la SCI sans modifier la répartition du capital. Le logiciel trace chaque mouvement (compte 455) et calcule les intérêts déductibles dans la limite du taux plafond fiscal en vigueur.

Solde par associé

Le tableau de bord affiche le solde de compte courant de chaque associé en temps réel, avec l'historique complet des mouvements et les intérêts courus.

Intégration automatique au bilan

Les soldes des comptes courants s'intègrent automatiquement au passif du bilan SCI (compte 455), garantissant la cohérence de votre liasse fiscale 2033 sans ressaisie manuelle.

Conformité fiscale des intérêts

Le logiciel applique automatiquement le taux maximum de déductibilité (art. 39-1-3° du CGI pour les SCI à l'IS) pour les intérêts versés aux associés, évitant tout redressement fiscal.
Plus-values en SCI
Maîtrisez la fiscalité lors de la cession d'un bien détenu par votre SCI.
"La fiscalité de la cession d'un bien en SCI dépend fondamentalement du régime d'imposition choisi : IR ou IS — deux logiques radicalement différentes."

SCI à l'IR

Plus-value calculée sur prix de cession – prix d'acquisition, sans tenir compte des amortissements. Abattements progressifs dès la 6e année : exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

SCI à l'IS

Plus-value calculée sur prix de cession – valeur nette comptable (après amortissements). Les amortissements majorent mécaniquement la plus-value imposable. Aucun abattement pour durée de détention.

Abattements à l'IR (art. 150 U CGI)

Taux d'imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value brute réduite des abattements. La surtaxe (art. 1609 nonies G) peut s'appliquer au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

Impact des amortissements à l'IS

Chaque annuité d'amortissement réduit la VNC et majore la plus-value imposable. La plus-value est intégrée au résultat fiscal ordinaire et imposée au taux de l'IS (15 % ou 25 %), sans aucun abattement lié à la durée de détention.
Sous-location professionnelle
Un cadre comptable spécifique et automatisé.
"Notre logiciel est capable de traiter les cadres de sous-location professionnelle, où le loyer payé au propriétaire est une charge mais ne peut être amorti (pas de propriété du bâti)."

Traitement du loyer payé

Le loyer versé à votre propriétaire est traité comme une charge déductible, mais il n'est pas amortissable car le bien n'est pas à votre actif.

Régime réel : souvent optimal

En sous-location, les charges sont structurellement importantes (loyer, assurances, entretien). Le passage au régime réel est donc quasi-systématiquement plus avantageux que l'abattement forfaitaire.

Atout Plateforme

Simplicité d'utilisation : gérez votre activité de sous-loueur avec la même rigueur qu'un propriétaire, en toute conformité fiscale.

Amortissements optimisés
Un moteur algorithmique de pointe pour votre patrimoine.
"Notre moteur décompose chaque bien par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques) selon des méthodes mathématiques réelles pour une optimisation fiscale légale sans compromis."

Multi-Typologie

Prise en charge de tous vos actifs : Appartements, maisons, bungalows et même péniches.

Réalité Physique

Calculs basés sur la composition réelle des matériaux et de la construction des logements.

Précision Algorithmique

Une décomposition par composants juste et tangible, adaptée à chaque situation client spécifique.

Sécurité Juridique

Bénéficiez d'une méthode de calcul robuste et documentée, capable de répondre précisément en cas de contrôle fiscal.

Optimisation Légale

Le logiciel cherche systématiquement le meilleur équilibre pour maximiser vos amortissements tout en restant strictement conforme au cadre légal.

Segmentation précise par bien
Indépendance comptable totale pour chaque actif.
"Gérez un nombre illimité de biens avec la certitude que chaque appartement dispose de sa propre 'bulle' comptable, isolée du reste de votre patrimoine."

Anticipation de la revente

Grâce à notre segmentation interne, vous pouvez isoler instantanément les amortissements excédentaires d'un bien spécifique lors de sa vente.

Zéro "détricotage" comptable

Fini les missions comptables complexes pour extraire l'historique d'un logement parmi d'autres. Tout est déjà cloisonné dans vos formulaires fiscaux (liasses 2033).

Sérénité Totale

Cette rigueur structurelle élimine les risques d'erreurs lors de la cession d'un actif et vous assure un dossier propre, transparent et immédiatement exploitable par votre notaire.

Export Fichier FEC
Garantissez la transparence de votre comptabilité.
"Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est le document pivot de votre comptabilité informatisée, obligatoire en cas de contrôle de l'administration fiscale."

Conformité DGFiP

Chaque exercice clôturé génère automatiquement un fichier FEC strictement conforme aux standards techniques attendus par l'administration.

Disponibilité immédiate

Que vous soyez en offre Autonomie ou Expert Comptable, accédez à vos archives FEC à tout moment pour répondre sereinement à un audit.

Sécurité Juridique

Le FEC est le seul document permettant de prouver la chronologie et l'irréversibilité de vos écritures comptables. C'est votre bouclier en cas de vérification.

Augmentation de capital
Émettez de nouvelles parts et renforcez les fonds propres de votre SCI.
"L'augmentation de capital permet d'apporter de nouveaux fonds à la SCI, d'intégrer un nouvel associé ou de consolider la capacité d'emprunt, en toute transparence pour chaque associé."

Émission de nouvelles parts

Définissez le nombre de parts émises, leur valeur nominale et leur répartition entre les associés existants ou nouveaux entrants.

Recalcul automatique des quote-parts

Les pourcentages de détention de chaque associé sont mis à jour instantanément dès validation de l'opération.

Traçabilité comptable complète

Chaque mouvement de capital est enregistré dans ShareCapitalMovement avec horodatage et bénéficiaires, pour une piste d'audit irréprochable.

Sécurité juridique

Toute augmentation de capital doit faire l'objet d'une décision collective des associés. Le logiciel vous guide dans la génération des actes correspondants.
Réduction de capital
Annulez des parts ou remboursez des apports en toute conformité.
"La réduction de capital permet de rembourser une partie des apports aux associés, d'absorber des pertes comptables ou de simplifier la structure du capital social."

Annulation ou rachat de parts

Définissez les parts à annuler par associé, le motif (remboursement, absorption de pertes) et la valeur de rachat le cas échéant.

Impact comptable automatisé

L'écriture comptable de réduction est générée automatiquement, avec impact sur les capitaux propres et les comptes courants d'associés.

Attention créanciers

Toute réduction de capital non motivée par des pertes doit respecter un délai d'opposition des créanciers de 20 jours après publication au BODACC.
Cession de parts sociales
Gérez le transfert de parts entre associés ou vers un tiers acquéreur.
"La cession de parts SCI implique un agrément des autres associés et une mise à jour immédiate du registre des associés. sci-ai.app automatise chaque étape du processus."

Registre des parts mis à jour

PartTransfer et PartsMovement sont enregistrés avec cédant, cessionnaire, nombre de parts et valeur de cession pour une traçabilité totale.

Calcul de la plus-value de cession

Le logiciel calcule la plus-value imposable en tenant compte du prix d'acquisition, des frais et des abattements pour durée de détention.

Acte de cession généré

Génération automatique du projet d'acte de cession sous seing privé, prêt à être signé par les parties.
Donation de parts sociales
Transmettez votre patrimoine à titre gratuit avec un suivi fiscal complet.
"La SCI est l'outil de transmission patrimoniale par excellence. Une donation de parts tous les 15 ans permet d'optimiser les abattements fiscaux et de transmettre progressivement votre patrimoine immobilier."

Abattements fiscaux suivis

Simulation des abattements applicables selon le lien de parenté (100 000 € parent/enfant tous les 15 ans) et calcul des droits de donation éventuels.

Mise à jour immédiate du registre

Donateur et donataire sont mis à jour dans le registre des associés avec la date d'entrée en jouissance des nouvelles parts.

Acte notarié obligatoire

Contrairement à une cession à titre onéreux, la donation de parts SCI doit obligatoirement être constatée par acte notarié pour être opposable aux tiers.
Démembrement de parts
Séparez usufruit et nue-propriété pour optimiser la transmission.
"Le démembrement de parts SCI est l'une des stratégies les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant les revenus locatifs pendant la durée du démembrement."

Usufruit & nue-propriété suivis

Les modèles Dismemberment et DismemberingParts tracent précisément les droits de chaque titulaire : usufruitier (revenus) et nu-propriétaire (valeur future).

Durée et extinction automatique

La date d'extinction du démembrement est suivie automatiquement. À terme, la pleine propriété est reconstituée sans formalités supplémentaires.

Valorisation fiscale barème Duverne

Calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Entrée d'un nouvel associé
Intégrez un nouveau membre et recalculez la répartition du capital.
"Que ce soit via une souscription de parts nouvelles ou une cession de parts existantes, l'intégration d'un nouvel associé est documentée et tracée pour chaque exercice fiscal."

Fiche associé complète

Nom, prénom, adresse, date d'entrée, nombre de parts souscrites et pourcentage de détention sont enregistrés dans le modèle Partner.

Répartition mise à jour en temps réel

La quote-part de chaque associé (PartnerShareHolding) est recalculée instantanément dès validation de l'entrée du nouvel associé.

Impact fiscal immédiat

Les revenus et charges sont proratisés selon la date d'entrée de l'associé pour les déclarations de l'exercice en cours.
Retrait d'un associé
Gérez la sortie d'un associé et la redistribution de ses parts.
"Le retrait d'un associé peut intervenir par cession de ses parts, rachat par la SCI ou réduction de capital. Chaque scénario est couvert avec ses implications comptables et fiscales."

Date de sortie enregistrée

La date de sortie (exit_date) est enregistrée dans le modèle Partner, permettant un calcul précis de la proratisation des résultats sur l'exercice.

Solde du compte courant

Vérification et apurement du compte courant d'associé avant la sortie définitive, avec génération des écritures de remboursement.

Historique conservé

L'associé sortant reste visible dans l'historique avec soft delete, garantissant la traçabilité pour les contrôles fiscaux des exercices antérieurs.
Décès d'un associé
Gérez la dévolution successorale des parts et l'intégration des héritiers.
"La SCI présente un avantage majeur : les parts sociales sont transmissibles par voie successorale sans dissolution de la société, contrairement à une indivision classique."

Enregistrement du décès

La date de décès (deceased_at) est renseignée dans le modèle Partner. Les parts sont gelées en attente de la régularisation successorale.

Intégration des héritiers

Les héritiers sont créés comme nouveaux associés avec leur quote-part respective, après production de l'acte de notoriété ou de l'attestation notariale.

Droits de succession calculés

Valorisation des parts transmises et calcul indicatif des droits de succession selon le lien de parenté et les abattements applicables.

Continuité garantie

Contrairement à une entreprise individuelle, le décès d'un associé ne provoque pas la dissolution de la SCI si les statuts prévoient la clause de continuation.
Acquisition d'un bien immobilier
Enregistrez un nouveau bien et démarrez ses amortissements automatiquement.
"Dès l'acte d'acquisition signé, sci-ai.app prend en charge la création comptable du bien, la valorisation des composants amortissables et le démarrage du plan d'amortissement."

Fiche bien complète

Prix d'acquisition, frais de notaire, surface, adresse, régime fiscal (IR/IS), type de location (nue/meublée/para-hôtellerie) et date d'entrée dans le patrimoine.

Plan d'amortissement immédiat

Décomposition automatique en composants (gros œuvre, toiture, installations, terrain) avec les durées d'amortissement recommandées par l'administration fiscale.

Valeur terrain isolée automatiquement

Le terrain (non amortissable) est isolé automatiquement selon les règles fiscales, garantissant la conformité DGFiP dès le premier exercice.
Vente / cession d'un bien
Clôturez un bien du patrimoine avec calcul automatique de la plus-value.
"La vente d'un bien immobilier par la SCI déclenche une cascade d'opérations comptables et fiscales. sci-ai.app les automatise de l'écriture de cession jusqu'au calcul de la plus-value imposable."

Plus-value calculée automatiquement

Calcul de la VNC (Valeur Nette Comptable) au jour de la cession, déduction des frais et détermination de la plus-value ou moins-value de cession.

Clôture des amortissements

Les dotations aux amortissements sont stoppées à la date de cession (exit_date) et la valeur résiduelle est soldée dans la liasse fiscale.

Impact sur la liasse fiscale

Le produit de cession et la plus-value sont automatiquement intégrés dans les tableaux fiscaux (2033B, 2033C) lors de la génération de la liasse.
Mise en location
Configurez le régime locatif et appliquez automatiquement les règles fiscales.
"Le régime locatif d'un bien SCI détermine l'ensemble de son traitement fiscal : TVA applicable, catégorie de revenus, déductibilité des charges et obligations déclaratives."

Tous les régimes locatifs couverts

Location nue (revenus fonciers), meublée (activité commerciale, entraîne l'IS), para-hôtellerie avec ≥3 services (TVA 10%), location professionnelle avec option TVA 20%.

TVA pré-remplie automatiquement

Le système VAT Auto-Fill (Niveau 1) applique le taux de TVA correct dès la saisie d'une transaction selon le régime du bien, sans intervention manuelle.

Changement de régime géré

Le changement de régime locatif est tracé avec la date d'effet, pour un historique fiscal complet.
Autorisation de travaux importants
Distinguez charges et immobilisations, et gérez les nouveaux composants.
"La qualification des travaux (charge vs immobilisation) est l'un des sujets les plus délicats de la comptabilité immobilière. sci-ai.app vous guide selon les critères DGFiP pour éviter tout risque de requalification."

Charges vs immobilisations guidé

Entretien/réparation → charge déductible immédiatement. Amélioration/construction → immobilisation amortissable sur la durée utile du composant.

Nouveaux composants créés

Les travaux immobilisés créent automatiquement un nouveau composant amortissable rattaché au bien, avec sa propre durée et son propre plan d'amortissement.

Prise en charge AGE requise

Les travaux importants nécessitent une autorisation des associés (AGE). Le logiciel vous guide dans la génération de la résolution d'autorisation de travaux.
Souscription / modification d'emprunt
Suivez vos crédits immobiliers et optimisez la déductibilité des intérêts.
"Les intérêts d'emprunt sont l'une des principales charges déductibles d'une SCI. sci-ai.app suit automatiquement chaque échéance et garantit leur correcte imputation comptable et fiscale."

Tous types de crédits gérés

Prêt amortissable (taux fixe/variable), prêt in fine, prêt relais — chaque typologie dispose de son propre tableau d'amortissement financier.

Intérêts vs capital séparés

Chaque échéance est décomposée automatiquement entre intérêts (déductibles) et remboursement de capital (non déductible), conformément aux règles comptables.

Renégociation et rachat suivis

Un nouveau prêt de substitution peut être créé et lié au bien existant, avec clôture de l'ancien emprunt et transfert du capital restant dû.

Déductibilité optimisée

Les intérêts d'emprunt (borrowed_capital × interest_rate) sont pré-imputés sur les bons comptes comptables et intégrés automatiquement dans la liasse 2033.
Validation par Expert
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre SCI. Le logiciel sci-ai.app assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Accusé de réception DGFiP
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre SCI. Le logiciel sci-ai.app assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Plan d'amortissement PDF
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre SCI. Le logiciel sci-ai.app assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Facturation automatique
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre SCI. Le logiciel sci-ai.app assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Simulations sauvegardées
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre SCI. Le logiciel sci-ai.app assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
• Temps de lecture : 20 min
Cet article a un objectif pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation est différente. Pour obtenir une analyse adaptée à votre SCI, prenez rendez-vous avec un conseiller SCI AI (30 min, gratuit).

Facturation Électronique et SCI : Votre SCI Est-elle Concernée ? Guide Complet 2026

La réforme de la facturation électronique entre en vigueur le 1er septembre 2026. Toutes les entreprises devront recevoir des factures au format électronique, et les plus grandes devront en émettre. Mais qu'en est-il des SCI ? Location nue à des particuliers, location professionnelle avec TVA, para-hôtellerie — la réponse dépend entièrement de votre situation.

Ce guide vous donne la réponse en moins de 2 minutes grâce à un arbre de décision, puis détaille tout ce que vous devez savoir : calendrier, quittances vs factures, e-invoicing vs e-reporting, plateformes, sanctions et solutions pratiques. Rédigé par Quentin Hagnère, fondateur de sci-ai.app.

Sommaire

  1. Arbre de décision : votre SCI est-elle concernée ?
  2. La réforme en 3 minutes
  3. Calendrier 2026-2027 pour les SCI
  4. Quittances de loyer vs factures : la distinction cruciale
  5. E-invoicing vs e-reporting : quelle obligation pour votre SCI ?
  6. 6 cas pratiques SCI détaillés
  7. PPF, PDP : quelle plateforme choisir ?
  8. Formats acceptés et mentions obligatoires
  9. Sanctions et droit à l'erreur
  10. Checklist : préparer votre SCI dès maintenant
  11. Ce que SCI AI met en place pour vous
  12. FAQ — 11 questions fréquentes

1. Arbre de décision : votre SCI est-elle concernée ?

La réponse dépend de l'activité de votre SCI et de son régime TVA. Voici le tableau de synthèse :

Activité de la SCI TVA Émission Réception E-reporting
Location nue habitationExonérée (art. 261 D 2°)NonOui (sept. 2026)Non
Location nue professionnelle sans option TVAExonéréeNonOui (sept. 2026)Non
Location nue professionnelle avec option TVAAssujettie (art. 260-2°)OuiOuiOui
Para-hôtellerie (3+ services)Assujettie (10 %)OuiOuiOui
Location meublée (SCI à l'IS)Assujettie *OuiOuiOui
SCI en franchise en base de TVAAssujettie non redevableOuiOuiOui
Parkings isolésAssujettie (20 %)OuiOuiOui
Activité mixte (nue habitation + pro TVA)PartielleOui (opérations taxables)OuiOui (opérations taxables)

* Une SCI à l'IS faisant de la location meublée est assujettie si elle remplit les conditions de TVA (franchise en base ou collecte effective). Le statut IS seul ne suffit pas à déclencher l'obligation — c'est l'assujettissement TVA qui compte.

Franchise en base ≠ exonération : une SCI en franchise en base de TVA reste un assujetti non redevable. Elle est pleinement concernée par l'émission de factures électroniques ET le e-reporting, même si elle ne collecte pas de TVA. C'est une distinction cruciale : l'exonération (art. 261 D, location nue habitation) dispense d'émission, mais la franchise en base ne dispense pas. Source : impots.gouv.fr.
Règle simple : si votre SCI collecte de la TVA (ou pourrait en collecter en franchise en base), elle est concernée par la facturation électronique en émission. Si elle n'est pas assujettie du tout (location nue habitation uniquement), elle doit seulement recevoir les factures de ses fournisseurs au format électronique.

Source officielle : fiche SCI publiée par impots.gouv.fr (PDF).

2. La réforme en 3 minutes

La réforme de la facturation électronique (ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021, calendrier repoussé par l'art. 91 de la loi de finances 2024) impose à tous les assujettis TVA établis en France de dématérialiser leurs factures. Elle repose sur deux piliers :

E-invoicing (facturation électronique)

Concerne les factures B2B domestiques : entre deux assujettis TVA établis en France.

La facture doit être émise, transmise et reçue via une plateforme agréée (PPF ou PDP), dans un format structuré (Factur-X, UBL ou CII).

E-reporting (transmission de données)

Concerne les opérations non couvertes par le e-invoicing : ventes B2C (à des particuliers) et opérations internationales.

L'entreprise transmet les données de transaction (et de paiement pour les prestations de services) à l'administration via sa plateforme.

Pourquoi cette réforme ?

  • Lutter contre la fraude TVA : l'administration reçoit les données en temps réel et peut recouper automatiquement
  • Pré-remplir les déclarations de TVA : à terme, la déclaration TVA sera pré-alimentée par les données de facturation — les données de e-invoicing et de e-reporting alimenteront directement la CA3/CA12, réduisant les erreurs et les risques de redressement
  • Simplifier la comptabilité : intégration automatique des factures dans les logiciels comptables, rapprochement bancaire facilité

Textes de référence

  • Ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 (création art. 289 bis et 290 CGI)
  • Décret n° 2022-1299 du 7 octobre 2022 (modalités d'application)
  • Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 91 (nouveau calendrier sept. 2026 / sept. 2027)
  • Décret n° 2024-266 du 25 mars 2024 (régime transitoire PDP)

3. Calendrier 2026-2027 pour les SCI

Date Qui Obligation
1er sept. 2026Toutes les entreprises (dont SCI)Réception des factures électroniques
1er sept. 2026Grandes entreprises (GE) et ETIÉmission + e-reporting
1er sept. 2027PME et micro-entreprisesÉmission + e-reporting
La plupart des SCI sont des micro/TPE. Elles sont donc concernées par l'émission au 1er septembre 2027 seulement. Mais l'obligation de réception s'applique dès le 1er septembre 2026 — il faut donc s'inscrire sur une plateforme avant cette date. L'option d'émission anticipée est possible dès sept. 2026 pour les SCI volontaires.

Comment est déterminée la taille de ma SCI ?

Les critères sont ceux du Code de commerce (art. L123-16 et D123-200) :

  • Micro-entreprise : CA ≤ 900 000 €, total bilan ≤ 450 000 €, effectif ≤ 10
  • PME : CA ≤ 50 M€, total bilan ≤ 43 M€, effectif ≤ 250
  • ETI : CA ≤ 1,5 Md€, total bilan ≤ 2 Md€, effectif ≤ 4 999
  • Grande entreprise : au-dessus des seuils ETI

En pratique, 99 % des SCI sont des micro-entreprises. Émission obligatoire au 1er sept. 2027.

4. Quittances de loyer vs factures : la distinction cruciale

C'est la confusion n°1 chez les gérants de SCI. La réponse est simple :

Document Destinataire Nature Concerné par la réforme ?
Quittance de loyerLocataire particulierReçu de paiement (pas une facture)Non
Appel de loyerLocataire particulierAvis d'échéance (pas une facture)Non
Facture de loyer avec TVALocataire professionnel (B2B)Facture au sens fiscalOui (e-invoicing)
Facture de prestationClient particulier (para-hôtellerie)Facture au sens fiscalOui (e-reporting B2C)
Facture intra-groupeSASU/société du groupeFacture B2BOui (e-invoicing)
Si votre SCI fait uniquement de la location nue habitation à des particuliers, vous émettez des quittances de loyer — pas des factures. Vous n'êtes pas concerné par l'émission de factures électroniques. Vous devrez simplement recevoir les factures de vos fournisseurs (artisans, syndic, assurance…) au format électronique à partir du 1er sept. 2026.

5. E-invoicing vs e-reporting : quelle obligation pour votre SCI ?

E-invoicing

Factures B2B domestiques entre deux assujettis TVA en France.

Exemples pour SCI :

  • Facture de loyer avec TVA à un locataire professionnel
  • Facture entre SCI et SASU du même groupe
  • Facture de refacturation de charges à un locataire pro
E-reporting

Opérations B2C (à des particuliers) et internationales.

Exemples pour SCI :

  • Facturation para-hôtellerie à un vacancier particulier
  • Location saisonnière à un touriste étranger
  • Transmission des données de paiement (encaissements)
Avoirs et notes de débit : les avoirs (factures rectificatives) et notes de débit suivent les mêmes règles que les factures. Ils doivent transiter par la plateforme agréée au format électronique structuré. La nature du document (facture, avoir, acompte) est une mention obligatoire dans le fichier structuré. Pour les SCI : régularisations de charges locatives, ajustements de loyers, remboursements.
Attention SCI en para-hôtellerie : si vos clients sont des particuliers (Airbnb, location saisonnière), ce n'est pas du e-invoicing mais du e-reporting. Vous devez transmettre les données de vos transactions ET de vos encaissements (la TVA sur les prestations de services est exigible à l'encaissement). Fréquence : tous les 10 jours (régime réel normal) ou mensuellement avant le 7 du mois suivant (régime simplifié). Exception : pas de e-reporting de paiement si la SCI a opté pour la TVA sur les débits.

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6. 6 cas pratiques SCI détaillés

Cas 1 : SCI IR — location nue habitation à des particuliers

La situation la plus fréquente. Votre SCI loue des appartements vides à des locataires particuliers, sans TVA.

  • Émission factures électroniques : Non. Les quittances ne sont pas des factures.
  • E-reporting : Non. La SCI n'est pas assujettie TVA.
  • Réception : Oui, dès sept. 2026. Vos fournisseurs (plombier, syndic, assurance) vous enverront des factures électroniques via une plateforme. Vous devez en choisir une.

Cas 2 : SCI IS — location nue professionnelle avec option TVA

Votre SCI loue des bureaux ou locaux commerciaux à des entreprises, avec option TVA (art. 260-2° CGI).

  • Émission : Oui. Vos factures de loyer avec TVA à vos locataires professionnels doivent être émises au format électronique (e-invoicing B2B).
  • E-reporting : Oui pour les opérations internationales ou B2C éventuelles.
  • Réception : Oui.
  • Calendrier : Émission sept. 2027 si micro/PME (la plupart des SCI).

Cas 3 : SCI — para-hôtellerie (Airbnb, location saisonnière avec services)

Votre SCI fournit effectivement 3 services sur 4 (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil). TVA à 10 % obligatoire. Précision LF2024 + BOFiP mars 2025 : les services doivent être réellement fournis (pas seulement proposés), et une simple boîte à clés ne constitue pas un accueil.

  • Émission : Oui. Si vos clients sont des pros : e-invoicing. Si des particuliers : e-reporting (transmission des données).
  • E-reporting paiements : Oui. Les prestations de services sont exigibles à l'encaissement — vous devez transmettre les données de paiement.
  • Calendrier : Émission sept. 2027 pour la plupart des SCI.

Cas 4 : SCI — parkings isolés

Les locations de parkings non accessoires à un local d'habitation sont soumises à la TVA à 20 %.

  • Émission : Oui, si le locataire est un professionnel (e-invoicing). Si c'est un particulier, les données sont transmises en e-reporting.

Cas 5 : SCI + SASU holding — facturation intra-groupe

Votre SCI facture des loyers à votre SASU (convention de mise à disposition de locaux), ou la SASU facture des prestations à la SCI.

  • Émission : Oui. Ce sont des factures B2B entre assujettis TVA établis en France. Pleinement concernées par le e-invoicing.
  • Pensez à formaliser les flux via une convention de trésorerie.

Cas 6 : SCI — activité mixte (habitation + local commercial)

Votre SCI loue à la fois des appartements (exonérés TVA) et un local commercial avec option TVA.

  • Émission : Oui, pour les factures du local commercial (e-invoicing B2B). Pas pour les quittances de loyer habitation.
  • Réception : Oui pour toutes les factures d'achat.
  • E-reporting : Oui pour les opérations taxables non couvertes par le e-invoicing.

7. PPF, PDP : quelle plateforme choisir ?

Critère PPF (Portail Public) PDP (Plateforme Privée)
CoûtGratuitVariable (abonnement)
OpérateurÉtat (AIFE / Chorus Pro)Privé agréé par la DGFiP
Intégration comptableBasiqueAvancée (API, workflows)
Émission / réceptionNon (depuis LF2024)Oui (obligatoire)
Nombre au mars 20261 (annuaire unique)~110 immatriculées
Adapté pour une SCI familialeOui (suffisant)Si intégration comptable souhaitée
Évolution importante : depuis la loi de finances 2024, le PPF ne sert plus d'outil d'émission/réception. Son rôle est désormais limité à l'annuaire (référencer les plateformes choisies par chaque entreprise) et au concentrateur de données pour l'administration fiscale. Toutes les entreprises doivent obligatoirement choisir une Plateforme Agréée (PA, ex-PDP) pour émettre et recevoir. À défaut d'inscription dans l'annuaire, votre SCI risque de ne pas recevoir les factures de ses fournisseurs.

Au mars 2026, environ 110 Plateformes Agréées (PA, ex-PDP) ont obtenu leur immatriculation définitive. La liste officielle est disponible sur impots.gouv.fr. Le terme « PDP » a été remplacé par « Plateforme Agréée » (PA) depuis juillet 2025.

8. Formats acceptés et mentions obligatoires

Trois formats légaux

Format Type Description
Factur-XMixte (PDF + XML)Norme franco-allemande. PDF lisible par l'humain + données structurées XML. Le plus courant pour les PME.
UBLXML purStandard international. Données uniquement structurées, pas de PDF.
CIIXML purStandard UN/CEFACT. Adapté aux échanges internationaux.
Un PDF simple, un scan ou une photo de facture ne sont PAS des factures électroniques au sens de la réforme. La facture doit contenir des données structurées lisibles par une machine. Les spécifications techniques sont définies dans le dossier V3.1 du 31 octobre 2025. La norme AFNOR XP Z12-012 fixe les formats et profils de messages du « socle minimal » de la réforme (couvrant UBL, CII et Factur-X).

Nouvelles mentions obligatoires sur les factures (à partir de sept. 2026)

En plus des mentions classiques déjà obligatoires (identité du vendeur/acheteur, date, description, montant HT/TTC, taux TVA), la réforme ajoute 4 nouvelles mentions dans le fichier structuré :

Mention Ce que ça implique pour une SCI
SIREN du client (acheteur)Vérifiez le SIREN de chaque locataire professionnel avant d'émettre
Adresse de livraison (si différente)L'adresse du bien loué si elle diffère du siège du locataire
Nature de l'opération« Prestation de services » pour la location immobilière
Option TVA sur les débitsIndiquer si vous avez opté pour le paiement de la TVA sur les débits (et non les encaissements)

La nature du document (facture, avoir, acompte) doit également figurer dans le fichier structuré. Pensez à mettre à jour vos modèles de factures avant l'échéance.

Conservation et archivage : 10 ans obligatoires

Les factures électroniques doivent être conservées pendant 10 ans (art. L123-22 Code de commerce) en garantissant leur authenticité, intégrité et lisibilité pendant toute la durée. Les plateformes agréées assurent automatiquement l'archivage des factures qui transitent par elles, ce qui simplifie cette obligation pour les SCI. Le défaut de conservation expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €.

En pratique pour une SCI : si vous utilisez une plateforme agréée (ce qui sera obligatoire), vos factures sont archivées automatiquement dans un format conforme. Pas besoin de système d'archivage séparé. Conservez simplement vos accès à la plateforme et faites des exports réguliers par précaution.

9. Sanctions et droit à l'erreur

Infraction Amende Plafond annuel
Non-émission au format électronique50 € par facture (art. 1737 III CGI, rehaussé par LF2026)15 000 € / an
Défaut de transmission e-reporting500 € par transmission (art. 1788 D CGI, rehaussé par LF2026)15 000 € / an
Non-inscription sur une PA (après mise en demeure 3 mois)500 € puis 1 000 € par période de 3 mois supplémentaire (LF2026)—
Mention omise ou inexacte15 € par mention25 % du montant de la facture

Base légale : articles 1737 III et 1788 D du CGI, applicables aux factures émises à compter du 1er septembre 2026.

Droit à l'erreur : les amendes ne s'appliquent pas en cas de première infraction au cours de l'année civile et des trois années précédentes, si l'infraction est corrigée spontanément ou dans les 30 jours suivant une demande de l'administration. Concrètement, pour le lancement, l'administration sera tolérante.

10. Checklist : préparer votre SCI dès maintenant

Il reste quelques mois avant le 1er septembre 2026. Voici les étapes concrètes à suivre dès aujourd'hui :

1

Déterminer le statut TVA de votre SCI

Exonérée (location nue habitation) ? Assujettie (option TVA, para-hôtellerie) ? Franchise en base ? → Utilisez l'arbre de décision en section 1.

2

Identifier vos obligations

Réception seule ? Émission + e-reporting ? Le tableau de la section 1 vous donne la réponse.

3

Choisir une Plateforme Agréée (PA)

Obligatoire pour toutes les SCI (même exonérées, pour la réception). Consultez la liste officielle. SCI AI intégrera cette fonctionnalité gratuitement d'ici juin 2026.

4

S'inscrire dans l'annuaire centralisé

Via votre PA, enregistrez votre SCI dans l'annuaire de l'État. Sans inscription, vos fournisseurs ne pourront pas vous adresser de factures électroniques.

5

Mettre à jour vos modèles de factures

Ajoutez les 4 nouvelles mentions obligatoires : SIREN client, adresse de livraison, nature de l'opération, option débits.

6

Vérifier les SIREN de vos clients professionnels

Le SIREN de l'acheteur est une mention obligatoire. Collectez-les auprès de vos locataires pro dès maintenant.

7

Adapter votre logiciel comptable

Vérifiez que votre outil de comptabilité est compatible avec les formats Factur-X/UBL/CII et peut se connecter à une PA. SCI AI sera compatible dès juin 2026.

Coût estimé pour une petite SCI : l'utilisation d'une PA coûte en moyenne 100 à 300 €/an selon le volume de factures et les fonctionnalités. SCI AI inclura cette fonctionnalité gratuitement dans toutes ses offres (dès 229 €/an pour la comptabilité complète + facturation électronique).

11. Ce que SCI AI met en place pour vous

Disponible d'ici juin 2026

Facturation électronique incluse gratuitement

D'ici juin 2026, SCI AI intégrera la facturation électronique directement dans votre espace client. Vous pourrez :

  • Recevoir les factures de vos fournisseurs au format électronique
  • Émettre des factures électroniques conformes (si votre SCI est assujettie TVA)
  • Transmettre les données de e-reporting automatiquement
  • Intégrer automatiquement les factures dans votre comptabilité SCI

Inclus dans toutes les offres (Autonomie 229 €/an et Expert-comptable 349 €/an). Aucun surcoût.

S'inscrire gratuitement

En vous inscrivant dès maintenant, vous serez informé dès que la fonctionnalité sera disponible et pourrez commencer à recevoir vos factures électroniques avant l'échéance du 1er septembre 2026.

12. FAQ — 11 questions fréquentes

Si votre SCI fait exclusivement de la location nue habitation (exonérée TVA, art. 261 D 2° CGI), elle n'est PAS concernée par l'émission ni par le e-reporting. Elle devra seulement pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs à partir du 1er sept. 2026.
Non. Les quittances de loyer à des particuliers ne sont pas des factures au sens fiscal. Elles ne sont pas concernées par la réforme.
Oui. La para-hôtellerie est soumise à TVA 10 %. Votre SCI est assujettie et pleinement concernée par l'émission (e-invoicing ou e-reporting selon le client) et la réception. Calendrier : réception sept. 2026, émission sept. 2027 (micro/PME).
Oui. L'option TVA (art. 260-2° CGI) fait de votre SCI un assujetti redevable. Vous devez émettre des factures électroniques à vos locataires professionnels (e-invoicing B2B) et respecter le e-reporting pour les éventuelles opérations B2C ou internationales.
1er sept. 2026 : réception pour toutes les SCI. 1er sept. 2026 : émission pour GE et ETI. 1er sept. 2027 : émission pour PME et micro-entreprises. 99 % des SCI étant des micro, l'émission est au 1er sept. 2027. Mais la réception est pour tout le monde au 1er sept. 2026.
E-invoicing : factures B2B entre deux assujettis TVA en France, transmises via plateforme agréée. E-reporting : transmission des données des opérations B2C (ventes à particuliers) et internationales. Pour une SCI en para-hôtellerie facturant des particuliers, c'est du e-reporting.
50 € par facture non émise au format électronique (art. 1737 III CGI, rehaussé par LF2026), plafonné à 15 000 €/an. 500 € par transmission e-reporting manquante (art. 1788 D). Droit à l'erreur pour la première infraction si corrigée dans les 30 jours.
Depuis la LF2024, le PPF ne sert plus d'outil d'émission/réception. Toutes les SCI doivent choisir une Plateforme Agréée (PA, ex-PDP). Environ 110 PA sont immatriculées en mars 2026. Le choix dépend du volume de factures et du besoin d'intégration comptable.
Trois formats : Factur-X (PDF + XML, le plus courant), UBL (XML pur) et CII (XML pur). Un PDF simple ou un scan n'est PAS une facture électronique. Norme AFNOR XP Z12-012.
Oui. Les factures entre sociétés d'un même groupe sont des opérations B2B pleinement concernées par le e-invoicing si les deux entités sont assujetties TVA en France.
Oui. D'ici juin 2026, SCI AI intégrera gratuitement la facturation électronique (émission, réception, e-reporting) dans toutes les offres. Inscrivez-vous dès maintenant pour être prêt le jour J.

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