Quel est le plafond du déficit foncier en SCI ?

10 700 € par an imputables sur le revenu global (art. 156 I 3° CGI). Le plafond s'apprécie au niveau de chaque associé (pas de la SCI). Plafond relevé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir des classes E/F/G (dépenses payées entre 2023 et 2027, prolongé par la LFI 2026).

Combien de temps peut-on reporter un déficit foncier ?

10 ans. Le surplus au-delà du plafond annuel (10 700 €) et la part liée aux intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Au-delà, les déficits non consommés sont perdus.

Les intérêts d'emprunt comptent-ils dans le déficit foncier ?

Oui, mais ils sont traités séparément. Les intérêts d'emprunt ne peuvent s'imputer QUE sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global). Si vos intérêts créent un déficit, il est reportable 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.

Le déficit foncier existe-t-il en SCI à l'IS ?

Non au sens du déficit foncier (art. 156 I 3° CGI). En SCI IS, le mécanisme est différent : les amortissements peuvent créer un déficit IS reportable sans limite de durée (art. 209 I CGI), plafonné à 1 M€ + 50 % du bénéfice excédentaire par exercice.

Que se passe-t-il si je vends le bien avant 3 ans ?

L'imputation du déficit sur le revenu global est remise en cause. L'administration recalcule l'impôt des années concernées. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation (art. 156 I 3° CGI). Exceptions : invalidité, licenciement, décès.

Comment déclarer le déficit foncier d'une SCI ?

La SCI déclare le résultat (bénéfice ou déficit) sur la 2072. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle 2044 (revenus fonciers), qui alimente la 2042. Le report des déficits antérieurs se gère en ligne 450 de la 2044.

Le déficit foncier réduit-il aussi les prélèvements sociaux ?

Oui. En réduisant le revenu foncier net imposable, le déficit réduit également la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %). L'économie réelle est donc TMI + 17,2 %, pas juste le TMI.

Que devient le déficit si je vends mes parts de SCI ?

Le déficit foncier reportable est attaché à l'associé, pas aux parts. En cas de cession de parts, le déficit restant est perdu pour le cédant (il ne se transmet pas au cessionnaire). De plus, si la cession intervient avant le délai de 3 ans, l'imputation passée est remise en cause.

Mis à jour le 31 mars 2026 • Temps de lecture : 25 min

Cet article a un objectif pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une simulation adaptée à votre SCI, prenez rendez-vous avec un conseiller SCI AI (30 min, gratuit).

Déficit Foncier en SCI : Calcul, Report sur 10 Ans et Stratégie d'Optimisation (Guide 2026)

Q: Quels travaux sont déductibles ?

Les travaux d'entretien (peinture, plomberie), de réparation (toiture, fenêtres) et d'amélioration (cuisine, salle de bain) sont déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont PAS (art. 31 I 1° CGI).

Le déficit foncier est l'un des leviers fiscaux les plus puissants pour les associés de SCI à l'IR. Quand les charges déductibles (travaux, intérêts, taxe foncière) dépassent les loyers, la différence peut s'imputer sur votre revenu global — réduisant votre impôt sur le revenu, pas seulement vos revenus fonciers. Plafond : 10 700 €/an (art. 156 I 3° CGI), report du surplus sur 10 ans.

Ce guide détaille le mécanisme complet avec un angle que personne ne couvre : un tableau multi-années montrant comment un gros déficit se consomme progressivement sur 5-10 ans. Rédigé par Quentin Hagnère, fondateur de sci-ai.app.

Sommaire

Le mécanisme du déficit foncier en SCI
Le piège des intérêts d'emprunt
Quels travaux sont déductibles ?
Exemple chiffré complet avec répartition associés
Report sur 10 ans : tableau multi-années
Les 3 plafonds : 10 700 €, 15 300 € et 21 400 €
Condition de maintien en location (3 ans)
Comment déclarer : 2072 → 2044 → 2042
SCI IS vs IR : deux mécanismes différents
Stratégie d'optimisation des travaux
Les 10 erreurs à éviter
FAQ — 10 questions fréquentes

1. Le mécanisme du déficit foncier en SCI

Le principe est simple : quand les charges déductibles de votre SCI à l'IR dépassent les revenus fonciers (loyers), la différence constitue un déficit foncier. Ce déficit peut s'imputer sur le revenu global de chaque associé, réduisant directement son impôt sur le revenu.

Formule :

Déficit foncier = Revenus fonciers − Charges déductibles

Si négatif → déficit imputable. Si positif → bénéfice foncier imposable.

Règle	Détail
Plafond annuel	10 700 € imputables sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt)
Report du surplus	10 ans sur les revenus fonciers futurs
Intérêts d'emprunt	Imputables uniquement sur revenus fonciers (jamais sur le revenu global)
Appréciation du plafond	Au niveau de chaque associé (pas de la SCI)
Condition	Bien loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation
Régime	SCI IR uniquement (le déficit IS fonctionne différemment)

L'économie réelle : le déficit foncier réduit à la fois l'IR et les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un associé au TMI 30 %, l'économie est de 30 % + 17,2 % = 47,2 % du montant imputé. 10 700 € de déficit = 5 050 € d'économie d'impôt.

Base légale : art. 156 I 3° du CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20.

Déficit foncier et micro-foncier : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, revenus < 15 000 €) est incompatible avec le déficit foncier par construction (aucune charge réelle n'est déduite). Pour créer un déficit, vous devez opter pour le régime réel, option irrévocable pendant 3 ans. Attention : si un associé de SCI est au régime réel, il ne peut pas utiliser le micro-foncier pour ses autres biens.

2. Le piège des intérêts d'emprunt

C'est la règle la plus mal comprise du déficit foncier. Les intérêts d'emprunt (+ assurance emprunteur + frais de dossier) sont déductibles, mais ils ne peuvent jamais s'imputer sur le revenu global. Uniquement sur les revenus fonciers.

Mécanisme en 3 étapes

Étape 1 : Imputer les intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers

→ Si les intérêts absorbent tous les revenus → le reste du déficit (travaux, charges) remonte sur le revenu global

Étape 2 : Imputer les autres charges (travaux, taxe foncière, gestion) sur le revenu global → plafonné à 10 700 €

Étape 3 : Le surplus (intérêts non absorbés + charges au-delà de 10 700 €) → reporté 10 ans sur revenus fonciers

Exemple — Intérêts vs charges

Loyers : 12 000 €

Intérêts d'emprunt : 8 000 €

Travaux + charges : 22 000 €

Étape 1 : 12 000 − 8 000 (intérêts) = 4 000 € de revenus fonciers restants

Étape 2 : 4 000 − 22 000 (charges) = −18 000 € de déficit

→ 10 700 € imputés sur le revenu global

→ 7 300 € reportés sur les 10 prochaines années (revenus fonciers uniquement)

3. Quels travaux sont déductibles ?

Type	Exemples	Déductible ?
Entretien / réparation	Peinture, plomberie, toiture, ravalement, remise en état	Oui (art. 31 I 1° a)
Amélioration (habitation)	Cuisine, salle de bain, isolation, chauffage, ascenseur	Oui (art. 31 I 1° b)
Amélioration (locaux pro)	Accessibilité handicapés, désamiantage uniquement	Limité (art. 31 I 1° b bis)
Construction / agrandissement	Extension, surélévation, création de pièce	Non
Reconstruction	Modification de structure, changement de destination	Non

Autres charges déductibles : taxe foncière (hors TEOM), primes d'assurance, frais de gestion, forfait 20 €/local, provisions copropriété, charges non récupérées. Pour le détail ligne par ligne, consultez notre guide déclaration 2072 SCI.

4. Exemple chiffré complet avec répartition associés

SCI « Les Oliviers », 2 associés : Marie (60 %, TMI 30 %) et Paul (40 %, TMI 11 %). Un appartement loué 1 000 €/mois. Gros travaux de rénovation en 2025.

Calcul au niveau de la SCI (2072)

Loyers encaissés : 12 × 1 000 = 12 000 €

Intérêts d'emprunt : −4 000 €

Taxe foncière : −1 200 €

Assurance PNO : −200 €

Travaux rénovation (peinture + salle de bain) : −35 000 €

Forfait 20 € : −20 €

Résultat SCI (R5 de la 2072) : 12 000 − 40 420 = −28 420 € de déficit

Répartition entre associés

Marie (60 %) : 28 420 × 60 % = −17 052 € de déficit

→ 10 700 € imputés sur son revenu global

→ 6 352 € reportés (10 ans, revenus fonciers futurs)

→ Économie d'impôt : 10 700 × (30 % + 17,2 %) = 5 050 €

Paul (40 %) : 28 420 × 40 % = −11 368 € de déficit

→ 10 700 € imputés sur son revenu global

→ 668 € reportés (10 ans)

→ Économie d'impôt : 10 700 × (11 % + 17,2 %) = 3 017 €

Observation : Marie économise 5 050 € et Paul 3 017 € — pour les mêmes 35 000 € de travaux. La différence vient du TMI. Le déficit foncier profite davantage aux associés à TMI élevé.

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5. Report sur 10 ans : tableau multi-années

Voici comment le déficit de Marie (17 052 €) se consomme progressivement sur les années suivantes. Aucun guide concurrent ne montre ce tableau.

Année	Revenu foncier (quote-part)	Déficit consommé	Solde reportable
2025 (travaux)	7 200 €	10 700 € sur revenu global	6 352 €
2026	7 200 €	6 352 € (totalité)	0 €
2027+	7 200 €	—	Déficit épuisé, revenus fonciers imposables

Dans ce cas, le déficit est consommé en 2 ans. Pour des travaux plus importants (ex : 80 000 €), le report peut s'étaler sur 5-8 ans. Le tableau se gère en ligne 450 de la 2044.

Attention : au-delà de 10 ans, les déficits non consommés sont définitivement perdus. Si vous anticipez des travaux importants, vérifiez que vos revenus fonciers futurs permettront d'absorber le surplus dans le délai.

Cas particulier : revenu global insuffisant. Si votre revenu global est trop faible pour absorber les 10 700 € de déficit foncier imputable (ex : associé sans autres revenus), le reliquat constitue un « déficit global » reportable sur le revenu global des 6 années suivantes (art. 156 I CGI, droit commun). C'est un mécanisme distinct du report de 10 ans sur les revenus fonciers.

6. Les 3 plafonds : 10 700 €, 15 300 € et 21 400 €

Plafond	Condition	Applicable en 2026 ?
10 700 €	Droit commun — toute SCI IR	Oui (permanent)
15 300 €	Bien sous dispositif Périssol ou Cosse (art. 31 I 1° f et o CGI)	Cas rare
21 400 €	Travaux rénovation énergétique (DPE E/F/G → A/B/C/D)	Oui — prolongé jusqu'au 31/12/2027 (LFI 2026)

Le plafond de 21 400 € a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026 (amendement adopté le 17 novembre 2025). Il s'applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, sous conditions : devis accepté après le 5 novembre 2022, DPE avant travaux (classe E, F ou G) et après travaux (classe A, B, C ou D).

7. Condition de maintien en location (3 ans)

Si vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, le bien doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation (art. 156 I 3° CGI). En cas de non-respect, l'administration recalcule l'impôt.

Exemple

Déficit imputé en 2025 → le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre 2028 minimum.

Si vous vendez le bien en juillet 2027 → remise en cause de l'imputation 2025.

Exceptions (BOFiP par. 380-440) : la condition est levée dans 5 cas :

Invalidité de catégorie 2 ou 3 du contribuable ou de son conjoint/partenaire PACS
Licenciement du contribuable ou de son conjoint/partenaire PACS
Décès du contribuable ou de son conjoint/partenaire PACS
Expropriation pour cause d'utilité publique du bien loué
Fusion de SCPI (la fusion ne rompt pas la condition de location)

Attention : cession de parts SCI. Le déficit foncier reportable est attaché à l'associé, pas aux parts. En cas de vente de vos parts, le déficit restant est perdu (il ne se transmet pas au cessionnaire). De plus, si la cession intervient avant le délai de 3 ans, l'imputation passée est remise en cause.

8. Comment déclarer : 2072 → 2044 → 2042

La SCI dépose la 2072

Le résultat (bénéfice ou déficit) est calculé au niveau de la SCI. Le déficit apparaît en R5 négatif. Guide 2072 complet.

Chaque associé reporte sa quote-part sur la 2044

La quote-part de déficit est reportée dans la section « revenus de parts de SCI ». Le déficit antérieur reportable est en ligne 450.

Le résultat alimente la 2042

Si déficit : imputation sur le revenu global (ligne 4BC de la 2042), plafonné à 10 700 €. Si bénéfice : ligne 4BA.

9. SCI IS vs IR : deux mécanismes différents

Critère	SCI IR (déficit foncier)	SCI IS (déficit IS)
Source du déficit	Charges > revenus fonciers	Charges + amortissements > résultat IS
Imputation	Revenu global (10 700 €/an)	Bénéfices futurs de la SCI
Report	10 ans (revenus fonciers)	Illimité (1 M€ + 50 %)
Amortissement	Non déductible	Oui (par composants)
Qui en profite	Chaque associé (TMI personnel)	La SCI (taux IS 15/25 %)

Pour un comparatif détaillé IR vs IS, consultez nos guides SCI IS ou IR et amortissement SCI IS.

10. Stratégie d'optimisation des travaux

Concentrer les travaux quand on a d'autres revenus fonciers

Si vous détenez d'autres biens en direct ou dans d'autres SCI, le déficit de la SCI peut absorber ces revenus. Plus vos revenus fonciers globaux sont élevés l'année des travaux, plus le déficit est efficace.

Étaler les travaux pour rester dans le plafond

Si vous n'avez pas d'autres revenus fonciers, concentrer 80 000 € de travaux en une année crée un surplus reportable qui met des années à se consommer. Étaler sur 2-3 ans (ex : 30 000 € par an) peut permettre d'imputer davantage sur le revenu global chaque année.

Combiner avec l'année de forte imposition

Si un associé anticipe une année à TMI élevé (vente d'entreprise, prime exceptionnelle, départ en retraite avec capital), planifier les travaux cette année-là maximise l'économie par euro de déficit.

Avec SCI AI, vous suivez votre déficit foncier en temps réel : calcul automatique, report année après année, alerte avant expiration du délai de 10 ans. Essayez gratuitement.

11. Les 10 erreurs à éviter

Imputer les intérêts d'emprunt sur le revenu global : c'est interdit. Les intérêts ne s'imputent que sur les revenus fonciers.
Dépasser le plafond de 10 700 € sans le savoir : le surplus n'est pas perdu — il est reporté. Mais beaucoup l'oublient et ne le déclarent pas l'année suivante.
Déduire des travaux de construction : seuls les travaux d'entretien, réparation et amélioration sont déductibles. Construction, agrandissement et reconstruction sont exclus.
Vendre le bien avant 3 ans : l'imputation sur le revenu global est remise en cause. Attendez le 31 décembre de la 3e année.
Oublier de reporter le déficit sur la 2044 : la ligne 450 doit être remplie manuellement chaque année avec le solde restant.
Confondre déficit foncier et déficit IS : en SCI IS, pas de déficit foncier. Le déficit IS fonctionne différemment (report illimité, pas d'imputation sur le revenu global de l'associé).
Céder ses parts en pensant transmettre le déficit : le déficit est attaché à l'associé, pas aux parts. Il est perdu en cas de cession.
Ne pas cumuler avec les biens en direct : le plafond de 10 700 € est global. Si vous avez un déficit SCI + un déficit en direct, ils se cumulent dans la même limite.
Croire qu'on peut « garder » le déficit pour plus tard : l'imputation sur le revenu global (10 700 €) est automatique et obligatoire. Vous ne pouvez pas choisir de le reporter volontairement pour l'utiliser une année plus favorable. Seul le surplus au-delà de 10 700 € est reporté.
Ne pas vérifier la ligne 450/451 de la 2044 : un bug récurrent du formulaire en ligne (signalé sur Services Publics+) fait que seul le déficit de l'année la plus récente est reporté en case 4BD, pas le cumul. Vérifiez manuellement que le total de vos déficits antérieurs est correctement rempli — sinon vous perdez des milliers d'euros de déductions.

12. FAQ — 10 questions fréquentes

10 700 €/an imputables sur le revenu global (art. 156 I 3° CGI). Le plafond s'apprécie au niveau de chaque associé. Plafond relevé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (dépenses payées entre 2023 et 2027, prolongé par la LFI 2026).

10 ans sur les revenus fonciers futurs. Au-delà, les déficits non consommés sont définitivement perdus.

Oui, mais ils ne s'imputent que sur les revenus fonciers (jamais sur le revenu global). Si les intérêts créent un déficit, il est reportable 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.

Par associé. La SCI calcule le résultat global, puis chaque associé reçoit sa quote-part proportionnelle. Le plafond de 10 700 € s'apprécie au niveau de chaque associé.

Entretien, réparation et amélioration (habitation). PAS les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

Non au sens de l'art. 156 I 3° CGI. En SCI IS, les amortissements créent un déficit IS reportable sans limite de durée (art. 209 I CGI), plafonné à 1 M€ + 50 % du bénéfice excédentaire.

L'imputation sur le revenu global est remise en cause. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année. Exceptions : invalidité, licenciement, décès.

SCI dépose la 2072 (résultat négatif en R5). Chaque associé reporte sa quote-part sur la 2044, qui alimente la 2042. Le report se gère en ligne 450 de la 2044.

Oui. Le déficit réduit le revenu foncier net, qui est la base des PS (17,2 %). L'économie réelle est TMI + 17,2 %.

Il est perdu. Le déficit est attaché à l'associé, pas aux parts. Il ne se transmet pas au cessionnaire. Et si la cession est avant 3 ans, l'imputation passée est remise en cause.

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